2026년 세제개편안 확정 뭐가 바뀌었나

 

 

이번 글에서는 종합부동산세 기본공제금액과 세부담 상한, 이 두 가지만 집중해서 다룹니다. 1세대 1주택자는 얼마를 공제받는지, 부부 공동명의자는 어떻게 달라지는지 쉽게 풀어드릴게요.

 

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종부세, 이 공식만 알면 됩니다

종부세는 이렇게 계산돼요.

과세표준 = (공시가격 합산액 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율

 

공식을 보면 답이 나옵니다. 기본공제금액이 클수록 세금은 줄어듭니다. 이번 확정안의 핵심은 딱 하나예요.

거주자 공제는 원안 그대로, 비거주자 공제만 늘려줬다는 것. 아래 표로 먼저 확인해보세요.

구분	8월 원안	9월 확정안
1세대 1주택 실거주	14억원	14억원 (동일)
1세대 1주택 비거주	9억원	12억원 (상향)
부부 공동명의 실거주	각 9억원	각 9억원 (동일)
부부 공동명의 비거주	산식 적용(4억~9억)	6억원 정액

 

1세대 1주택자, 거주냐 비거주냐가 관건이에요

실거주 1주택자는 원안 그대로 14억원을 공제받아요. 변동 없습니다.

비거주 1주택자는 상황이 달라졌어요. 원안대로면 공제금액이 9억원까지 줄어들 뻔했거든요.

하지만 이번 확정안에서 12억원을 그대로 지키기로 했어요. 덕분에 부담이 크게 늘어나지 않았습니다.

숫자로 보면 더 쉬워요. 공시가격 15억원 주택이 있다고 해볼게요.

• 실거주라면: 15억 − 14억 = 1억원이 과세표준
• 비거주라면(확정안 기준): 15억 − 12억 = 3억원이 과세표준
• 비거주라면(원안대로였다면): 15억 − 9억 = 6억원이 과세표준

같은 집인데도 실거주 여부에 따라 과세표준이 최대 6배 차이 납니다. 그만큼 중요한 기준이에요.

✔ 체크포인트
종부세 공제는 등기 여부가 아니라 실거주 여부로 갈려요. 지금 이 집에 실제로 살고 있는지, 아니면 다른 곳에 살면서 이 집은 비워두거나 세를 준 상태인지부터 확인해보세요.

 

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부부 공동명의, 계산법이 확 쉬워졌어요

부부가 공동명의로 1주택을 가진 경우도 살펴볼게요. 단, 공동명의 특례를 신청하지 않은 경우입니다.

실거주라면 부부 각각 9억원, 그대로예요. 변동 없습니다.

 

비거주라면 이야기가 좀 복잡했어요. 원안은 이런 복잡한 산식을 썼거든요.

비거주 공제금액 = 4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)

이 산식대로면 사람마다 공제금액이 4억원부터 9억원까지 제각각이었어요. 계산도 어렵고 헷갈렸죠.

그래서 이번 확정안은 이걸 확 단순화했어요. 이제는 누구나 똑같이 6억원입니다.

다만 이건 꼭 알아두세요. 원안 산식과 비교하면 유리한 사람도, 불리한 사람도 있어요.

거주주택 비중	원안 산식 결과	확정안(정액)	유불리
20%	5억원	6억원	확정안이 유리
40%	6억원	6억원	동일
80%	8억원	6억원	원안이 유리했음

거주주택 비중이 낮았던 분들은 이번 확정안이 더 유리해요.

반대로 거주주택 비중이 높았던 분들은 오히려 원안보다 공제금액이 줄어든 셈이에요.

본인 상황에 따라 다르니, 무조건 좋아졌다고만 생각하면 안 됩니다.

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세부담 상한, 150%로 그대로 유지됩니다

세부담 상한이 뭔지부터 짚어볼게요. 쉽게 말하면 "작년 세금보다 너무 많이 오르지 않게 막아주는 안전장치"예요.

정확히는 이렇습니다. 작년에 낸 재산세+종부세 합계의 일정 비율을 넘지 않는 선에서 올해 세금을 부과해요.

 

원안은 이 비율을 150%에서 200%로 올리려 했어요. 하지만 확정안에서는 150%를 그대로 유지하기로 했습니다.

숫자로 비교해볼게요. 작년에 보유세로 1,000만원을 냈다고 가정해볼게요.

• 원안(200%)대로였다면: 올해 최대 2,000만원까지 나올 수 있었어요.
• 확정안(150%)에서는: 올해 최대 1,500만원까지만 나와요.

같은 조건인데도 최대 500만원 차이가 나요. 공시가격이 많이 오르는 해일수록 이 차이는 더 크게 느껴집니다.

 

정리하면 이렇습니다

한 줄로 요약하면 이래요.

• 실거주 1주택자: 변동 없음, 14억원 그대로
• 비거주 1주택자: 완화됨, 9억원 → 12억원
• 부부 공동명의 비거주: 단순해짐, 산식 → 6억원 정액
• 세부담 상한: 유지됨, 150% 그대로

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마무리하며

방향은 명확해요. 비거주자와 부부 공동명의자의 부담을 덜어주는 쪽으로 조정됐습니다. 세금이 갑자기 확 늘어나는 것도 150% 상한으로 막아뒀고요.

 

거주자는 그대로, 비거주자는 완화됐어요. 세부담 상한도 150%로 안전하게 유지됐고요. 특히 부부 공동명의 비거주자라면 본인 집의 공시가격 비중을 꼭 확인해보세요. 유리할 수도, 불리할 수도 있으니까요. 국회 심사가 아직 남아있어서 세부 내용이 바뀔 수도 있어요. 계속 지켜봐 주세요.

 

 

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