2026년 부동산 세제개편안 한눈에 보기

728x90

2026년 부동산 세제개편안에서 양도세 장기공제와 종합부동산세가 어떻게 달라지는지 쉽게 정리했습니다.

이번 2026년 부동산 세제개편안의 핵심은 집을 오래 가지고 있었는지보다 그 집에서 실제로 얼마나 오래 살았는지를 더 중요하게 보겠다는 것입니다. 양도소득세 공제부터 종합부동산세 기본공제와 세액공제까지 실거주 여부의 영향이 커지는데요. 1주택자와 다주택자에게 무엇이 달라지는지 쉬운 말로 하나씩 살펴보겠습니다.

먼저 핵심만 요약하면

주택 양도세 공제가 장기보유보다 장기거주 중심으로 바뀝니다.

1주택자와 다주택자의 거주기간 공제 비중이 커집니다.

종부세 기본공제와 세액공제도 실제 거주 여부가 중요해집니다.

공정시장가액비율과 세부담 상한은 올라갑니다.

주요 종부세 개편은 2027년, 양도세 장기공제 개편은 2028년부터 적용될 예정입니다.

1세대 1주택 양도세 공제 어떻게 바뀔까

1세대 1주택자는 현재 거주기간 공제와 보유기간 공제를 합해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

개정안에서는 이 80%라는 최대 비율은 유지하되, 보유기간의 비중을 줄이고 거주기간의 비중을 단계적으로 늘립니다.

집을 파는 시기	거주기간 공제	보유기간 공제
2027년까지	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%
2028년	연 6%, 최대 60%	연 2%, 최대 20%
2029년 이후	연 8%, 최대 80%	없음

기본적으로 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하는 요건은 유지됩니다.

예를 들어 집을 10년 가지고 있었지만 실제로는 2년만 살았다면, 앞으로는 보유기간만으로 큰 공제를 받기 어려워질 수 있습니다. 반대로 한 집에서 오랫동안 실제로 거주한 사람은 거주기간 공제에서 상대적으로 유리해집니다.

체크포인트

2028년에는 거주공제 최대 60%와 보유공제 최대 20%를 합해 최대 80%가 됩니다.

2029년 이후에는 보유공제가 사라지고 거주공제만 최대 80%까지 적용되는 구조입니다.

다주택자 장기공제도 거주 중심으로 변경

다주택자가 주택을 팔 때 적용되는 장기공제도 달라집니다.

현재는 3년 이상 보유한 경우 보유기간 1년마다 2%, 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.

개정안에서는 2028년부터 거주기간도 함께 따집니다.

집을 파는 시기	거주기간 공제	보유기간 공제	적용 방식
2027년까지	없음	연 2%, 최대 30%	보유공제 적용
2028년	연 2%, 최대 30%	연 1%, 최대 15%	둘 중 높은 공제율 적용
2029년 이후	연 2%, 최대 30%	없음	거주공제만 적용

여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.

2028년에는 거주공제와 보유공제를 더하는 것이 아니라, 두 공제율을 계산한 뒤 높은 쪽 하나만 적용합니다.

거주공제는 해당 주택에서 2년 이상 실제로 거주한 경우에만 받을 수 있습니다. 따라서 2029년 이후 실제 거주하지 않은 다주택자의 주택은 장기공제를 받기 어려워질 수 있습니다.

주택 장기거주 공제에 최대한도 신설

지금까지는 장기보유특별공제 금액 자체에 별도의 최대한도가 없었습니다.

개정안에서는 주택 장기거주 소득공제에 금액 한도를 새로 둡니다.

적용 시기	한 사람당 연간 한도	주택 한 채당 한도
2028년	20억 원	20억 원
2029년 이후	10억 원	10억 원

두 한도가 각각 적용되기 때문에 한 사람이 여러 채를 팔더라도 연간 한도를 넘을 수 없고, 한 채에서 발생한 공제도 물건별 한도를 넘을 수 없습니다.

공동명의 주택은 소유 지분에 따라 한도를 나눕니다. 한 채를 여러 번에 나누어 파는 경우에도 양도 비율에 따라 한도를 나누어 계산합니다. 일반적인 주택보다는 양도차익과 공제액이 큰 고가주택에서 영향이 클 수 있는 내용입니다.

종합부동산세 대상 기준은 얼마일까

주택분 종합부동산세는 공시가격 합계가 일정 금액을 넘을 때 과세 대상이 됩니다.

주택 보유 형태	종부세 과세대상 기준
1세대 1주택자	공시가격 합계 14억 원 초과
그 밖의 주택 보유자	공시가격 합계 9억 원 초과

공시가격 14억 원은 시가 약 20억 원, 공시가격 9억 원은 시가 약 13억 원 수준이라고 생각하시면 됩니다.

다만 과세대상 기준과 기본공제금액은 같은 개념이 아닙니다.

과세대상 기준은 종부세를 내는 대상인지 먼저 판단하는 기준이고, 기본공제금액은 실제 과세표준을 계산할 때 공시가격에서 빼주는 금액입니다.

종부세 기본공제 실거주 여부에 따라 달라져요

1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 실제로 그 집에서 살고 있는지에 따라 달라집니다.

구분	기본공제금액
거주하는 1세대 1주택자	14억 원
거주하지 않는 1세대 1주택자	9억 원
법인	기본공제 없음

1세대 1주택자가 아닌 개인은 다음 계산식을 사용합니다.

기본공제액 = 고정 공제 4억 원 + 실거주 비율에 따른 추가 공제 최대 5억 원

4억 원: 실제 거주 여부와 상관없이 기본적으로 공제하는 금액
5억 원: 전체 보유주택 중 실제 거주주택이 차지하는 공시가격 비율만큼 추가로 공제하는 금액

예를 들어 실거주주택 비율이 60%라면, 고정 공제 4억 원 + 추가 공제 5억 원의 60%인 3억 원 = 총 7억 원

실제로 거주하는 집의 가격 비중이 클수록 기본공제금액도 커지는 구조입니다.

종부세 공정시장가액비율 인상

종합부동산세 과세표준은 대략 다음 방식으로 계산합니다.

공시가격 합계－기본공제금액×공정시장가액비율

정확하게는 공시가격 합계에서 기본공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱합니다.

공정시장가액비율이 올라가면 세율을 곱하는 기준 금액도 커질 수 있습니다.

현재 법에서 정한 비율의 범위는 60~100%인데, 개정안에서는 최저 범위를 70%로 올립니다.

주택 보유 형태	2027년	2028년 이후
3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자	70%	80%
그 밖의 주택 보유자	70%	70%

1세대 1주택자는 첫 번째 구분에서 제외됩니다.

공시가격과 기본공제금액이 같더라도 공정시장가액비율이 높아지면 과세표준이 커질 수 있다는 점을 확인해야 합니다.

종부세 세율 주택 수보다 가격 중심으로 변경

종합부동산세 세율은 현재 주택 수에 따라 일부 차이가 있습니다.

개정안은 이런 주택 수 기준의 차등세율을 단계적으로 없애고, 과세표준에 따라 세율을 적용하는 방향으로 바꿉니다.

2027년에는 주택 수에 따른 차이가 일부 남습니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억 원 초과~6억 원	0.7%	0.7%
6억 원 초과~12억 원	1.3%	1.3%
12억 원 초과~25억 원	1.5%	2.0%
25억 원 초과~50억 원	2.0%	3.0%
50억 원 초과~94억 원	2.7%	4.0%
94억 원 초과	3.5%	5.0%

2028년 이후에는 주택 수와 관계없이 다음 세율을 적용하는 방식으로 바뀝니다.

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
3억 원 초과~6억 원	0.7%
6억 원 초과~12억 원	1.3%
12억 원 초과~25억 원	2.0%
25억 원 초과~50억 원	3.0%
50억 원 초과~94억 원	4.0%
94억 원 초과	5.0%

여기서 과세표준은 집의 매매가격이나 공시가격 자체가 아닙니다.

공시가격에서 기본공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 적용한 금액이라는 점을 구분해야 합니다.

1세대 1주택 종부세 세액공제 변화

1세대 1주택자는 나이와 주택 보유기간에 따라 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다.

나이에 따른 공제율은 그대로 유지됩니다.

나이	공제율
만 60세 이상~65세 미만	20%
만 65세 이상~70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

보유기간에 따른 공제는 거주기간 중심으로 바뀝니다.

거주공제

보유·거주기간	2027년 보유 공제	거주공제
5년 이상~10년 미만	10%	20%
10년 이상~15년 미만	20%	40%
15년 이상	25%	50%

2027년에는 보유공제와 거주공제 중 높은 공제율을 적용합니다. 2028년 이후에는 보유공제가 사라지고 거주공제만 적용됩니다.

연령공제와 거주공제 등을 합한 비율은 최대 80%입니다. 여기에 실제로 공제받을 수 있는 금액 한도도 새로 생깁니다.

2027년 최대 800만 원
2028년 이후 최대 600만 원

예를 들어 공제율을 적용해 계산한 금액이 1천만 원이더라도 2028년 이후에는 최대 600만 원까지만 공제받을 수 있습니다.

종부세 세부담 상한 150%에서 200%로

세부담 상한은 종부세와 재산세가 전년보다 한꺼번에 지나치게 많이 오르지 않도록 정한 제한입니다.

현재는 올해 보유세가 직전 연도 보유세의 150%를 넘지 않도록 하고 있습니다. 개정안에서는 이 상한을 200%로 높입니다.

예를 들어 지난해 재산세와 종부세를 합해 100만 원을 냈다면 다음과 같습니다.

현재 세부담 상한: 150만 원
개정안 적용 상한: 200만 원

상한이 200%가 된다고 해서 모든 사람의 세금이 두 배가 된다는 뜻은 아닙니다. 다만 공시가격이나 세율 등이 변했을 때 전년보다 부과될 수 있는 최대 범위가 커지는 것입니다.

고령 1주택자 종부세 납부유예 확대

집은 있지만 정기적인 소득이 적은 고령자는 종부세를 당장 납부하기 어려울 수 있습니다. 이를 위해 일정한 조건을 충족하면 주택을 처분하는 시점 등까지 세금 납부를 미룰 수 있는 제도가 있습니다.

기존에는 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.

1세대 1주택자
납부할 종부세가 100만 원 초과
만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유
직전 연도 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하

개정안은 소득 기준을 다음과 같이 높입니다.

직전 연도 총급여 8천만 원 이하
또는 종합소득금액 7천만 원 이하

소득 기준을 넘더라도 다음 조건을 충족하면 납부유예를 신청할 수 있는 길도 새로 생깁니다.

1세대 1주택자
납부할 종부세가 100만 원 초과
만 65세 이상
해당 주택에서 10년 이상 거주
올해 보유세가 직전 연도 총급여 또는 종합소득금액의 10% 이상

여기서 보유세에는 재산세와 종합부동산세 등이 포함됩니다.

1주택자와 다주택자 체크리스트

실거주 1주택자

실제 거주기간을 확인합니다.
양도 시점이 2028년인지 2029년 이후인지 살펴봅니다.
종부세 기본공제 14억 원 적용 요건을 확인합니다.
연령공제와 거주기간 공제를 함께 계산합니다.
세액공제 금액 한도도 함께 확인합니다.

거주하지 않는 1주택자

종부세 기본공제가 9억 원으로 달라질 수 있습니다.
양도세 공제에서 거주기간 비중이 커지는 점을 확인합니다.
보유기간만 길고 거주기간이 짧다면 공제 변화가 클 수 있습니다.

다주택자

2028년에는 거주공제와 보유공제 중 높은 쪽을 적용합니다.
2029년 이후에는 거주공제만 남는다는 점을 확인합니다.
공정시장가액비율과 종부세 세율 변화를 함께 살펴봅니다.
과세표준은 주택 매매가격과 다른 개념이라는 점에 주의합니다.

고령 장기거주자

종부세 납부유예 소득 기준이 완화되는지 확인합니다.
만 65세 이상이고 10년 이상 거주했다면 추가 요건을 살펴봅니다.
납세보증보험 이용 시 이자 상당액 감면 여부도 확인합니다.