정부 부동산 대출규제 뭐가 바뀌었나 주담대·전세대출 변화

요즘 집값은 오르는데 대출은 막혀서 내 집 마련이 더 막막하게 느껴지셨죠?
이 글에서는 6.27 부동산 대책의 핵심 내용과 달라진 대출 규제를 이해하기 쉽게 정리해드릴게요

서울 집값, 왜 다시 오르기 시작했을까?

서울 아파트 매매 가격은 2025년 2월 이후 무려 22주 연속 상승했습니다. 특히 강남 3구와 용산구의 토지거래허가구역 재지정 이후, 오히려 "지금 사야 한다"는 인식이 퍼지며 신고가 거래가 잇따랐습니다.

이 집값 상승 흐름은 성동구, 마포구, 광진구 등 인접 지역으로 ‘풍선 효과’처럼 번졌고, 동시에 가계 대출 역시 급격히 증가했습니다. 정부는 이러한 상황을 더 이상 두고 볼 수 없다고 판단해 6월 27일, 초강력 부동산 대책을 발표하게 된 것입니다.

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핵심 1️⃣ : 주택담보대출 한도 및 만기 축소

가장 눈에 띄는 변화는 바로 주담대 한도 제한과 만기 단축입니다.

• 수도권 및 규제지역 주택에 대해 주택담보대출 한도를 6억 원 이내로 제한
• 주담대 만기 기간도 기존 40년 → 30년으로 단축

서울 아파트 평균 매매가격이 13억 5천만 원 수준임을 감안하면, 이제 7억 원 이상을 현금으로 보유해야 집을 살 수 있습니다. 이에 따라 실수요자들의 월 상환 부담도 증가할 수밖에 없습니다.

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핵심 2️⃣ : 실거주 목적 외 대출 사실상 불가

이번 대책의 주요 목표는 투기 수요 차단입니다. 이를 위해 실거주 의무가 대폭 강화됐습니다.

• 2주택 이상 보유자는 LTV 0% 적용 → 사실상 대출 금지
• 1주택자는 새 주택 구매 시 6개월 내 기존 주택 처분 조건
• 대출을 받은 주택에는 반드시 6개월 이상 실거주 필수

사실상 갭투자 차단을 위한 전면적인 규제로, 실거주가 아닌 투자 목적의 주택 구매가 매우 어려워졌습니다.

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핵심 3️⃣ : 생애 최초 주택구입자도 규제 대상

그동안 비교적 유리한 조건이 적용되던 생애 최초 주택 구입자도 이번 대책에서 예외가 아닙니다.

• LTV 비율 80% → 70%로 축소
• 예시: 5억 원짜리 아파트의 경우
  → 기존엔 4억 원 대출 가능
  → 이제는 3억 5천만 원까지만 가능

초기 자금 부담이 커지는 만큼, 첫 집 마련 계획을 세우는 실수요자들은 전략 재정비가 필요합니다.

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핵심 4️⃣ : 전세 끼고 집 사는 ‘갭투자’ 완전 차단

전세를 활용해 집을 사는 방식, 이른바 ‘갭투자’를 겨냥한 규제도 강력합니다.

• 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지
• 전세가율 52% 수준 → 기존엔 전세금으로 절반 이상 충당 가능
• 이제는 세입자도 해당 방식으로 전세대출 불가

이 조치는 실거주자 중심의 시장을 유도하고, 투기성 수요를 원천 차단하는 데 목적이 있습니다.

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핵심 5️⃣ : 정책·신용대출도 함께 축소

부동산과 관련된 기타 대출 역시 규제를 피할 수 없습니다.

• 정책대출 한도 최대 1억 원으로 축소
• 신용대출 한도 ‘연 소득 이내’로 제한
  (기존: 연 소득 2배까지 가능)

이는 전반적인 가계부채 관리 강화 조치로, 고소득자의 무분별한 레버리지 투자도 제한하려는 의도가 반영됐습니다.

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내 상황엔 어떤 규정이 적용될까?

✅ 6월 27일 이전 계약자

• 매매 계약서 작성 및 계약금 납부 완료 시
  → 기존 규정 적용
• 단순 가계약금만 이체한 경우
  → 신규 규제 적용

✅ 전세대출 연장, 조건 변경 시

• 단순 연장, 금리 변경 등은
  → 기존 규정 적용
• 대출 증액, 은행 갈아타기 시
  → 신규 규정 적용

✅ 갈아타기 계획 중인 1주택자

• 대출 실행 후 6개월 내 기존 주택 처분
• 명의 이전 완료까지 해야 유효
• 위반 시
  → 대출금 즉시 회수 + 3년간 대출 제한

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마무리: 이제는 전략이 필요한 시점입니다

이번 6.27 부동산 대책은 단기 집값 안정화뿐 아니라, 투기 수요 억제를 통한 중장기적인 시장 구조 개편을 목표로 하고 있습니다.

• 실거주 목적은 보장하되
• 투자 목적의 거래는 철저히 제한

특히 생애 최초 주택 구입자, 1주택 실수요자, 갭투자자 등 모든 계층이 영향을 받는 구조이므로, 변화된 대출 기준을 정확히 이해하고 나에게 맞는 맞춤 전략을 세우는 것이 중요합니다.

부동산 시장의 패러다임이 바뀌고 있는 지금, 정책 흐름을 정확히 읽고 대비하는 것이 무엇보다 중요합니다.