2026년 부동산 대출·세금 정책 한눈에 보기

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2026년 새해부터 부동산 시장의 규칙이 완전히 달라졌습니다.
부동산 거래 과정에서 자금의 흐름을 철저하게 투명화하려는 정부의 방침으로, 올해는 코인·주식·증여·해외송금 등 모든 자산 출처를 세밀하게 신고해야 하는 시대가 되었습니다.

2026년부터 시행되는 부동산 정책 변화를 키워드 중심으로 정리해드리겠습니다.
투자자, 실수요자, 무주택자, 다주택자 모두에게 꼭 필요한 핵심 정보를 한눈에 확인해 보세요.

코인 자금조달계획서 강화: 부동산 거래 신고 의무 확대

이제 부동산을 매매할 때 제출하는 자금조달계획서에 코인(가상화폐) 항목이 신설되었습니다.
그동안은 예금·주식·현금 정도만 기입하면 되었지만, 이제는 가상자산 매각대금까지 명확히 써야 합니다.

즉, “코인을 팔아 집을 샀다면 얼마를, 어떤 거래소를 통해, 어떤 자산에서 현금화했는지”를 모두 신고해야 합니다.

주식·채권 매각 자금과 구분해 따로 기입해야 하며, 단순한 금액 합계가 아닌 출처별 내역이 필수입니다.

또한 증여와 상속 자금도 하나의 항목으로 합산할 수 없게 되었습니다.

각각 세금 신고 여부를 확인하는 란까지 생겨, 편법 증여나 미신고 자금 유입을 철저히 막겠다는 취지입니다.

현금 항목에서도 해외 송금액이나 외화 충당 자금을 구체적으로 기재해야 합니다.
이 변화는 해외 자금으로 국내 부동산을 사들이는 일부 사례를 겨냥한 제도 개선입니다.

2026년부터 주택담보대출(주담대) 관련 규제가 한층 더 강화됩니다.
이번 변화의 핵심은 은행의 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 높인 것인데요, 이는 은행이 주담대를 취급할 때 더 많은 자기자본을 쌓아야 함을 의미합니다.

결과적으로 은행의 대출 여력이 줄어들어, 실수요자의 대출 접근성에도 간접적인 영향이 예상됩니다.
이미 2025년 말 발표된 ‘15대책’의 후속조치로, 시행 시점이 4월에서 1월로 앞당겨졌습니다.

이 제도는 개인보다 은행을 직접 규제하는 방식이지만, 결국 소비자가 받을 수 있는 대출 규모와 조건에도 영향을 미칠 수 있다는 점에서 중요합니다.

대출 규제가 강화되는 한편, 서민과 실수요자를 위한 지원책도 함께 확대됩니다.
대표적인 것이 버팀목 전세자금 대출 확대와 주택정비사업 초기 자금 융자 완화입니다.

기존에는 재개발 구역의 이주자만 전세자금 대출 지원을 받을 수 있었지만, 올해부터는 재건축 구역의 이주자도 대상에 포함됩니다.

수도권 기준 최대 1억 2천만 원, 지방은 8천만 원까지 대출 가능하며, 철거나 이주 과정에서 발생하는 주거비 부담을 줄일 수 있게 되었습니다.

또한 재건축·재개발 조합뿐 아니라 추진위원회 단계에서도 사업 초기 자금 융자 상품에 가입할 수 있도록 제도가 완화되었습니다.
이는 정비사업의 추진 속도를 높이고, 자금 부담을 줄이는 긍정적인 변화로 평가됩니다.

2026년부터는 외국인 부동산 매입 시 자금조달계획서 제출이 의무화됩니다.
토지거래허가구역 내에서 주택을 구입하려는 외국인은 국내 거주 여부, 체류 자격, 비자 상태를 명확히 증명해야 합니다.

특히 183일(6개월) 이상 국내 거주해야만 매입이 가능하며, 무비자 또는 단기 체류 상태에서는 사실상 주택 구입이 불가능해집니다.

이 조치는 최근 몇 년간 외국 자본의 국내 부동산 투자가 늘면서, 투기 목적의 단기 거래를 차단하고 시장 안정을 유도하기 위한 목적이 큽니다.

다주택자라면 반드시 체크해야 할 부분이 바로 양도소득세 중과 유예입니다.
현재 조정대상지역에서 주택을 팔 때 적용되는 ‘기본세율 + 20~30% 중과’ 규제가 5월 9일까지 유예되고 있습니다.

즉, 그때까지는 기본세율만 적용되므로, 매도 계획이 있는 다주택자는 유예 종료 전에 매도 타이밍을 조정하는 것이 유리합니다.

다만, 유예가 연장될지 여부는 아직 미정입니다. 정부는 시장 안정성과 거래량을 고려해 4월 말~5월 초 최종 결정을 내릴 가능성이 큽니다.

코인, 주식, 상속, 증여, 외환 등 모든 자금의 출처를 투명하게 밝혀야 하고, 대출 또한 은행뿐 아니라 개인의 자금 흐름까지 세밀히 관리됩니다.

그러나 동시에 무주택자·다자녀·이주자 등 실수요자를 위한 지원책은 확실히 강화되었습니다.
투기성 수요는 억제하되, 실제 거주 목적의 구매자는 적극적으로 보호한다는 정부 방향이 명확히 드러나죠.

올해 부동산 거래를 계획하고 있다면, 자금조달계획서 작성법과 세제 혜택, 대출 조건을 꼼꼼히 숙지하세요.
특히 코인·해외자금 등을 사용한다면, 사전에 증빙 서류를 완비해야 불이익을 피할 수 있습니다.

최종 요약:

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