다주택자 양도소득세 계약기준 변경

다주택자 양도소득세 중과 보완책 발표, 실제 거래에서 달라지는 부분은?

이번에 발표된 다주택자 양도소득세 중과 보완책은 실제 거래 기준을 보다 명확히 정리한 내용입니다.

계약 체결 기준, 잔금 기한, 임대 중 주택의 실거주 의무, 전세대출과 주택담보대출 관련 예외까지 구체화되면서 매도·매수 전략에 직접적인 영향을 주게 되었습니다.

지금부터 이번 보완책에서 꼭 확인해야 할 핵심만 정리해보겠습니다.

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다주택자 양도소득세 중과 제도, 2026년 5월 9일 이후 달라지는 점

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 기본세율에 추가 세율을 가산하는 제도입니다.

• 1세대 2주택자 → 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상 → 기본세율 + 30%p

현재는 중과 유예가 적용되고 있지만, 2026년 5월 9일 이후에는 다시 중과세율이 적용됩니다.

여기서 가장 중요한 기준은 ‘계약일’입니다.

 

✔ 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결
✔ 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인
✔ 가계약 및 사전 약정은 불인정

 

특히 계약금 지급 증빙이 핵심입니다. 단순 계약서 작성만으로는 부족합니다.
이 부분은 세무조사 시 쟁점이 될 가능성이 높은 영역입니다.

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조정대상지역 양도세 중과, 지역별 적용 차이 완전 정리

기존 조정대상지역 (강남3구 + 용산)

• 2026년 5월 9일까지 계약 체결
• 계약일로부터 4개월 내 잔금 및 등기

신규 조정대상지역 (2025년 10월 16일 이후 지정 지역)

• 2026년 5월 9일까지 계약 체결
• 계약일로부터 6개월 내 잔금 및 등기

신규 지역은 2개월 추가 유예가 부여되었습니다. 그러나 계약 체결 기한은 동일합니다.
잔금 기한이 아니라 계약 기한이 핵심입니다.

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토지거래허가제와 15영업일 허가 심사 기간 리스크

많은 분들이 놓치는 부분입니다.

토지거래허가는 신청일부터 15영업일 이내 심사됩니다.

예를 들어 2월 12일 신청하면, 허가 가능 시점은 영업일 기준 약 3월 초가 됩니다.

 

계약 기한이 임박한 경우 허가 심사 기간을 계산하지 않으면 중과 유예 적용을 받지 못할 수 있습니다.

즉, 다주택자 양도소득세 전략은 허가 신청 일정까지 역산해서 관리해야 합니다.

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임대 중 주택 실거주 의무 유예, 적용 조건과 예외

이번 보완 조치의 핵심은 실거주 의무 유예입니다.

임대 중인 주택의 경우

• 기존 임대차계약 종료일까지 실거주 의무 유예
• 단, 2028년 2월 11일 이전 입주 필수

그러나 모든 경우에 적용되는 것이 아닙니다.

적용 요건

✔ 매도인: 다주택자
✔ 매수인: 무주택자
✔ 조정대상지역 주택

 

중요한 예외

잔여 임차기간이 4개월 또는 6개월보다 짧은 경우
→ 허가일 기준 4개월 또는 6개월 내 입주
→ 이후 2년 실거주

 

즉, 무조건 임대 종료일까지 기다리는 것이 아닙니다. 잔여 임차기간에 따라 입주 시점이 달라집니다.

또한 매도인이 1주택자인 경우에는 실거주 의무 유예가 적용되지 않습니다.

이 점은 반드시 구분해야 합니다.

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주택담보대출 전입의무 유예, 모든 조건 충족해야 적용

원래는
👉 집을 사서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 그 집으로 이사(전입신고) 해야 합니다.

 

하지만 이번 조치로

👉 일정 조건을 모두 만족하면 세입자 계약이 끝난 뒤 + 1개월까지 이사를 미뤄도 된다는 뜻입니다.

 

원래 규정이라면? 대출 실행일로부터 6개월 내 전입해야 합니다.

그런데 세입자가 1년 남았으니 6개월 안에 이사 불가능 → 대출 규정 위반

 

이번 완화 규정 적용하면? 다음 조건을 모두 만족하면:

• 매도인 다주택자
• 매수인 무주택자
• 조정대상지역
• 2026년 5월 9일까지 계약
• 계약일로부터 4개월 또는 6개월 내 잔금
• 기존 임대차 계약 승계

전입 시점이 이렇게 바뀝니다:

전입 시기 = “대출 실행일로부터 6개월” 또는 “임대차계약 종료일 + 1개월” 👉 둘 중 더 늦은 날

금융회사는 개인정보 동의를 받아 매도인의 다주택 여부, 보유기간, 임대차 승계 여부를 확인합니다.

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전세대출 회수 유예, 무주택자 매수자 반드시 확인

실무상 매우 중요한 부분입니다.

전세대출 보유자가 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 매수하면 원칙적으로 전세대출이 회수됩니다.

 

그러나 예외가 있습니다.

✔ 매수한 아파트에 기존 세입자 거주
✔ 임대차 잔여기간이 남아 있는 경우

→ 해당 잔여기간까지 전세대출 회수 유예

 

단, 전세대출 만기와 임대차계약 만기 중 더 빠른 시점까지만 유지 가능합니다.

이 규정은 무주택자 매수 전략에서 매우 중요합니다.

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다주택자 양도소득세 전략, 지금 반드시 점검해야 할 7가지

1. 2026년 5월 9일까지 계약 체결 가능 여부
2. 계약금 지급 증빙 확보 가능 여부
3. 조정대상지역 해당 여부
4. 기존 지역인지 신규 지정 지역인지
5. 토지거래허가 일정 계산
6. 임대차 잔여기간 확인
7. 매수인의 무주택 요건 충족 여부

이 7가지를 동시에 점검하지 않으면
양도소득세 중과 유예 종료 이후 중과세율이 그대로 적용될 수 있습니다.