2025년 10월, 서울 전역과 경기도 일부 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정되면서 부동산 시장에 큰 변화가 생겼습니다. 이번 조치는 단순한 ‘지정’이 아니라 실제 세금, 대출, 청약 등 모든 거래 과정에 걸쳐 5가지 핵심 변화를 가져오고 있습니다.
이 글에서는 이번 규제지역 지정이 어떤 지역에 해당되는지, 그리고 부동산 세금 및 거래 방식이 구체적으로 어떻게 달라지는지를 보기 좋고 쉽게 정리해드리겠습니다.
조정대상지역 지정 대상: 서울 전역 + 경기 12곳
이번 조치로 규제를 받게 된 지역은 다음과 같습니다.
- 서울특별시 전 지역 (25개 자치구 전부)
- 경기도 내 12개 지역
- 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구)
- 수원시(영통구, 장안구, 팔달구)
- 안양시 동안구, 용인시 수지구
- 의왕시, 하남시
부동산 세금 변화 ①: 규제지역 내 취득세 중과
조정대상지역에서 2주택 이상 보유한 사람이 주택을 추가로 취득할 경우, 기본 1~3%였던 취득세가 최대 12%까지 중과됩니다. 2주택자는 8%, 3주택자는 12%까지 올라가며, 매수 단계에서부터 부담이 크게 커지는 구조입니다.
예를 들어, 기존에는 3억 원짜리 주택을 살 때 약 1%의 취득세만 부담하면 됐지만, 이번 규제 이후 최대 12%, 즉 3,600만 원의 세금을 한 번에 내야 합니다.
- 2주택자: 8%
- 3주택 이상: 12%
부동산 세금 변화 ②: 양도소득세 중과 및 장기보유공제 폐지
기존에는 주택을 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 양도세를 줄여주는 장기보유특별공제 혜택이 있었습니다.
하지만 조정대상지역 내 다주택자의 경우, 해당 혜택이 전면 배제됩니다.
예를 들어, 5억 원의 시세차익이 발생한 주택을 양도할 경우, 기존에는 공제 적용으로 1억 원 수준의 세금만 내면 됐지만, 이제는 20~30%의 중과세율이 적용되어 세금만 1억 5천~2억 원 이상 부담해야 할 수 있습니다.
부동산 세금 변화 ③: 양도세 비과세 요건 ‘2년 실거주’ 강화
1주택자라도 무조건 양도세 비과세가 적용되는 건 아닙니다.
이번 조치 이후에는 조정대상지역 내에서 최소 2년 실거주를 해야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
즉, 실거주하지 않고 전세를 놓고 있다면 비과세가 불가능하며 양도세를 부담해야 합니다.
다주택자는 물론, 1주택자라도 임대 목적의 매수는 세금 측면에서 불리해졌습니다.
부동산 세금 변화 ④: 조정대상지역 주택 증여세 취득세율 최대 12%
자녀에게 주택을 증여하는 경우도 규제를 피할 수 없습니다.
특히 규제지역 내 주택을 증여할 경우, 기존 약 3.5%의 취득세가 최대 12%까지 올라갑니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 증여하면, 취득세만 최대 6천만 원 가까이 부담해야 하며, 이에 따라 부의 대물림 수단으로 주택 증여를 활용하는 전략도 제한됩니다.
부동산 세금 변화 ⑤: 규제지역 내 개인 주택 매매사업자 중과세
사업자로 등록해 주택을 사고파는 경우에도 혜택은 없습니다.
이번 조치에 따라 일반세율과 중과세율 중 더 높은 세율로 과세되며, 세법상 절세 전략은 거의 차단됐습니다.
부동산 매매업 등록을 통한 세금 회피는 더 이상 통하지 않는다는 메시지입니다.
규제지역 대출 규제: LTV 40%, 고가주택 대출 제한
무주택자라도 규제지역 내에서는 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한됩니다.
또한 시가에 따라 주택 대출 한도가 다음과 같이 달라집니다:
- 15억 이하 → 약 6억원
- 15억 초과 → 약 4억원
- 25억 초과 → 약 2억원
1주택자의 전세대출도 DSR 규제로 인해 한도가 줄어들며, 사실상 자금 조달 자체가 매우 까다로워집니다.
규제지역 청약 규제: 전매제한 및 재당첨 제한 강화
규제지역에서는 청약 1순위 자격 조건이 까다로워지고, 무주택 실거주자 중심의 청약 제도로 전환됩니다.
- 재당첨 제한 기간 연장
- 전매제한 강화
- 소득·자산 요건 검토
이로 인해 투자 목적으로 청약을 활용하거나, 분양권을 사고파는 전략은 사실상 어려워졌습니다.
갭투자 금지 효과: 토지거래허가구역 내 실거주 의무
토지거래허가구역에서는 주택 매수 후 반드시 2년 실거주 의무가 발생합니다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식은 사실상 불가능해졌으며, 갭투자자 입장에서는 시장 진입 자체가 차단됩니다.
규제지역 대응 전략: 실수요자 중심 시장으로 전환
- 무주택 실수요자라면 비규제지역을 병행 고려
- 단기 매매보다는 장기 실거주 기반 전략이 유리
- 대출, 세금, 청약 규제가 복잡하므로 전문가 상담 필수
- 갭투자 방식은 리스크가 크며 실거주 중심 전략이 권장됨
마무리하며
이번 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 지정은 서울 전역과 경기 핵심 지역 전체에 적용되는 강력한 규제 정책입니다. 부동산 세금, 대출, 청약 모든 측면에서 강력한 제한이 생기므로, 거래 전 반드시 규제 내용을 충분히 이해한 뒤 전략을 세우는 것이 중요합니다.
'경제정보' 카테고리의 다른 글
| 대전사랑카드 캐시백 18% 기간은? (0) | 2025.10.28 |
|---|---|
| 채권 가격은 왜 금리에 민감할까? (1) | 2025.10.27 |
| 국민내일배움카드 신청 절차부터 수강까지 (1) | 2025.10.21 |
| 실업급여 조건 자진퇴사도 가능할까? (0) | 2025.10.20 |
| 중소기업 취득세 감면 혜택 받는 법 (0) | 2025.10.19 |
