부동산정책 10.15 모든 규제 한눈에 보기

728x90

정부가 2025년 10월, 다시 뜨거워지고 있는 서울과 수도권 주택시장에 제동을 걸고자 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 이번 대책은 규제지역 확대, 대출 제한 강화, 불법 거래 단속, 세제 조정, 공급 확대 등 다섯 가지 핵심 전략을 포함하고 있습니다. 이 글에서는 정책 내용을 쉽고 자세하게

주택시장 규제지역 확대

서울 전역과 경기 12곳 조정대상지역 지정

이번 대책의 핵심은 주택시장 규제지역 확대입니다.

기존에는 강남, 서초, 송파, 용산 등 4개 구만 규제지역이었지만, 이제는 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었습니다.

경기도에서 새롭게 지정된 지역은 과천, 광명, 성남(분당‧수정‧중원), 수원(영통‧장안‧팔달), 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지입니다. 이 지역에서는 아파트뿐 아니라 연립, 다세대주택도 규제 대상이 되며, 청약 조건, 전매제한, 대출 제한 등이 강화됩니다.

시행 시기: 2025년 10월 16일

토지거래허가구역 확대

서울·경기 모든 아파트 실거주 의무화

서울 25개 자치구와 경기 12개 지역의 아파트와 연립·다세대주택이 토지거래허가구역으로 지정됩니다.

이 지역 내 부동산을 매입할 경우 사전에 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 이를 위반하면 계약이 취소되거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

또한, 비주택담보대출에 대한 LTV도 기존 70%에서 40%로 강화됩니다.

시행 시기: 2025년 10월 20일

주택담보대출 한도 제한

15억 넘는 집, 대출 최대 2억까지 축소

두 번째 핵심은 주택담보대출 규제 강화입니다.

주택 가격에 따라 대출 한도를 차등 적용하는 방식으로 바뀌었습니다.

15억 원 이하 주택: 최대 6억 원 대출
15억~25억 원: 최대 4억 원
25억 원 초과 주택: 최대 2억 원

또한, 스트레스 DSR 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되어 대출 가능 금액이 실질적으로 줄어듭니다.

1주택자가 수도권에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자도 DSR에 반영됩니다.

시행 시기: 2025년 10월 16일

스트레스 DSR 금리 상향 대출 여력 더 줄어든다

대출 심사 시 적용하는 ‘스트레스 금리’가 1.5%에서 3.0%로 상향됩니다.

예를 들어, 혼합형 대출의 경우 기존 1.2%에서 2.4%로 올라 대출 가능 금액이 줄어듭니다. 이는 금리가 낮아지더라도 DSR로 제한을 받게끔 하려는 조치입니다.

시행 시기: 2025년 10월 16일

전세대출 DSR 적용 1주택자부터 적용

이전까지는 전세대출은 DSR 계산에서 제외됐지만, 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우부터는 전세이자 상환분이 DSR에 반영됩니다. 이는 향후 무주택자, 지방지역까지 확대될 가능성이 있습니다.

시행 시기: 2025년 10월 29일

은행권 위험가중치 상향 주담대 심사 더 엄격하게

은행이 주택담보대출 심사 시 적용하는 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향합니다.

기존 계획보다 3개월 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행되며, 이는 은행이 대출 심사 시 더 신중해질 수 있도록 유도하는 정책입니다.

시행 시기: 2026년 1월 1일

부동산 불법행위 단속 강화 범정부 기구와 신고센터 신설

허위 신고가 후 해제 등의 ‘가격 띄우기’ 사례 집중 단속
고가주택을 중심으로 외국인·청년의 편법 증여 집중 조사
‘부동산 탈세 신고센터’ 11월 개설 예정
‘부동산 범죄 특별단속’ 10월부터 전국 경찰 841명 투입
국무총리 산하 ‘부동산 불법행위 감독기구’는 2026년 출범 목표
시행 시기: 2025년 10월부터 순차 시행

수도권 주택공급 확대 135만 호 계획 가속화

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 계획을 내놨으며, 이를 위해 다양한 조치를 연내 시행합니다.

서울 성대야구장·위례업무지 등 부지 매입 진행
서리풀지구·과천지구 보상 및 지구지정 일정 앞당김
2025년 수도권 공공택지 내 5천호 분양 예정
2026년 공공지원 민간임대 6천호 착공 목표
시행 시기: 2025년 12월부터 순차적 발표 및 착공

마무리: 주택시장 안정을 위한 강력한 조치, 실효성은 지켜봐야

2025년 발표된 주택시장 안정화 대책은 단기 대책과 장기 전략이 균형 있게 조합된 종합적 대응입니다.

정책 대부분이 10월 중순부터 바로 시행되며, 내년과 그 이후까지 이어지는 계획들도 동시에 준비되고 있습니다.

서민 주거 안정을 위한 이 같은 조치가 시장에서 실질적인 변화를 만들어낼 수 있을지, 향후의 부동산 흐름을 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.